Checkliste für den Off-Plan-Kauf in Nordzypern
Off-Plan bedeutet, dass Sie eine Immobilie kaufen, bevor sie gebaut ist. Die Preise sind niedriger und oft sind 0%-Ratenzahlungen möglich, aber Sie schenken einem Bauträger Vertrauen. Nutzen Sie diese Checkliste vor jeder größeren Zahlung.
Kurzantwort
Bevor Sie mehr als eine kleine Reservierung leisten, prüfen Sie fünf Dinge: Das Projekt hat eine Baugenehmigung; Ihre Einheit ist in einem genehmigten Lageplan (Kat İrtifakı) eingetragen; das Grundstück ist nicht mit Bankhypotheken belastet, vor denen Sie nicht geschützt sind; der Bauträger hat bereits fertige Projekte; und Ihr Vertrag wird innerhalb von 21 Tagen registriert. Koppeln Sie Zahlungen an Baufortschritte und lassen Sie Fertigstellungstermin sowie Verzugsstrafen schriftlich fixieren. Der Kauf über einen Makler mit engen Kontakten zu Bauträgern, wie Select Estates, sichert Ihnen bessere Konditionen und einen Partner an Ihrer Seite.
Positive und negative Signale
Die meisten Probleme bei Off-Plan-Immobilien entstehen durch Punkte, die zu Beginn leicht zu prüfen gewesen wären. Hier sehen Sie den Unterschied zwischen Seriosität und Risiken.
Vor der Zahlung prüfen
| Prüfpunkt | Gutes Zeichen | Warnsignal |
|---|---|---|
| Baugenehmigung | Die Genehmigungsnummer ist in Ihrem Vertrag schriftlich festgehalten | „Die Genehmigung kommt bald“ |
| Ihre Wohneinheit auf dem Papier | Kat İrtifakı oder ein genehmigter Lageplan weist Ihre Wohneinheit aus | Nur eine Broschüre oder eine Skizze |
| Das Grundstück | Lastenfreies Eigentumsrecht oder eine Bankbestätigung zur Freigabe Ihrer Einheit | Eine Bankhypothek auf dem Grundstück ohne Freigabeplan |
| Der Bauträger | Lizenzierter Bauherr mit fertiggestellten Projekten, die Sie besichtigen können | Erstes Projekt, keine Referenzen |
| Zahlungen | Zahlung in Etappen nach Baufortschritt | Großteil der Summe fällig vor Grundsteinlegung |
| Fertigstellungstermin | Ein festes Datum und eine Vertragsstrafe bei Verzug | „Voraussichtlich 2028“, unbefristete Verzögerungen |
| Zusatzkosten | MwSt., Übertragungs- und Stromgebühren sind alle aufgeführt | „Gebühren noch zu bestätigen“ |
| Mietgarantie | Im Vertrag geregelt: Betrag, Zahler und Laufzeit | Nur in der Broschüre abgedruckt |
| Registrierung | Vertrag wird innerhalb von 21 Tagen beim Grundbuchamt registriert | „Registrierung nicht erforderlich“ |
Ein einzelnes Warnsignal bedeutet nicht immer „Nein“, aber es bedeutet immer „Haken Sie nach“. Ihr Anwalt sollte jeden Punkt schriftlich bestätigen.
Kein PTP erforderlich. Übertragungsgebühr 6%.
PTP erforderlich. Übertragungsgebühr 6%, 8%, dann 9%.
PTP erforderlich. Übertragungsgebühr jeweils 9%.
Vollständiger Vergleich der drei Käufergruppen: Immobilienkauf für Ausländer in Nordzypern
Ihre Off-Plan-Checkliste
Haken Sie jeden Punkt ab, sobald Sie ihn bestätigt haben. Ihre Auswertung zeigt Ihnen, ob Sie bereit für die Zahlung sind oder noch Fragen offen sind.
Der Bauträger
Genehmigungen und Grundstücke
Der Vertrag
Finanzen
Übergabe
Als „Pflicht“ markierte Punkte sind entscheidend. Zahlen Sie nicht mehr als eine kleine Reservierungsgebühr, bevor nicht alle diese Punkte abgehakt sind.
In 8 Schritten sicher „off-plan“ kaufen
Der Ablauf bleibt immer gleich. Für den vollständigen rechtlichen Prozess: Der Kaufprozess, Schritt für Schritt
Wählen Sie den Bauträger, nicht nur die Wohnung
Besuchen Sie ein fertiges Projekt desselben Bauträgers und fragen Sie die Eigentümer nach ihren Erfahrungen. Fragen Sie auch uns: Wir wissen, wer pünktlich fertigstellt.
Woche 1Lassen Sie Genehmigungen und Grundstücke anwaltlich prüfen
Baugenehmigung, genehmigter Lageplan, Eigentumstitel und etwaige Bankhypotheken auf dem Grundstück.
3–10 TageReservierung nur mit geringer Anzahlung
Lassen Sie sich eine Quittung ausstellen, aus der hervorgeht, wann die Anzahlung zurückerstattet werden kann.
Oft £2.000–£5.000Vertragsabstimmung
Ratenzahlungen nach Baufortschritt, ein fester Fertigstellungstermin, Verzugsstrafen, die vollständige Baubeschreibung und die Regeln für den Wiederverkauf.
1–3 WochenVertrag registrieren
Innerhalb von 21 Tagen nach Unterzeichnung beim Grundbuchamt. Zahlen Sie 0,5% Stempelsteuer. Dies sichert Ihren Anspruch im Projekt.
Innerhalb von 21 TagenBaufortschritt überwachen
Fordern Sie bei jeder Zahlungsstufe Fotos an oder besuchen Sie die Baustelle. Zahlen Sie erst, wenn die entsprechende Stufe abgeschlossen ist.
Bis zur ÜbergabePTP beantragen
Ihr Anwalt stellt den Antrag zum richtigen Zeitpunkt, oft in den Monaten vor der Fertigstellung. Siehe Kaufgenehmigung (PTP).
1–6 MonateÜbergabe und Eigentumstitel
Prüfen Sie die Immobilie auf Mängel, zahlen Sie dann die letzte Rate, 5% MwSt. und die 9% Übertragungsgebühr. Sie erhalten zuerst das Kat İrtifakı und später die vollständige Eigentumsurkunde.
Mängelprüfung vor der Zahlung
Off-Plan-Kauf mit einem starken Partner an Ihrer Seite
Bauträger arbeiten jede Woche mit uns zusammen, weil wir ihnen Käufer vermitteln. Das verschafft Ihnen mehr Verhandlungsmacht – vor der Unterschrift und lange nach der Schlüsselübergabe.
- 24+Jahre Erfahrung im Immobilienverkauf in Nordzypern
- ≈1,000Immobilien: das größte Portfolio in Nordzypern
- 3Regionalteams: Kyrenia, Iskele und Lefkoşa
- 1Grundsatz: Integrität zuerst, Ihr Schutz an oberster Stelle
Starke Beziehungen zu Bauträgern
Bauträger schätzen die von uns vermittelten Käufer, daher finden unsere Kunden Gehör und erhalten schnell Antworten.
Bessere Preise und Konditionen
Wir verhandeln Preis, Zahlungsplan und Extras für Sie. Bauträger geben ihre besten Angebote an Makler weiter, die regelmäßig Käufer bringen.
Jemand an Ihrer Seite
Das Verkaufsteam des Bauträgers arbeitet für den Bauträger. Ihr Berater von Select Estates arbeitet für Sie.
Besserer Kontakt zum Bauträger
Verzögerungen, Änderungen oder Fragen? Wir wissen, wen wir anrufen müssen, und drängen auf Antworten.
After-Sales-Service
Mängelliste, Eigentumstitel, Versorgungsanschlüsse, Vermietung und Wiederverkauf: Wir bleiben auch nach der Übergabe an Ihrer Seite.
Projekte, die wir in- und auswendig kennen
Wir vergleichen viele Bauträger und sagen Ihnen ehrlich, wer termingerecht liefert.
Unsere eigene Abteilung für Eigentumsübertragung
Unser hauseigenes Team für Eigentumsübertragung kümmert sich um die Formalitäten für jeden Käufer, egal ob Zyperntürke, Türke oder Ausländer: Vertragsregistrierung, PTP-Antrag, Steuerzahlungen, Übertragung der Eigentumsurkunde, Versorgungsanschlüsse und Aufenthaltstitel. Sie arbeiten Hand in Hand mit Ihrem unabhängigen Anwalt, damit nichts übersehen wird.
Makler oder direkt? Der ehrliche Vergleich
| Was sich ändert | Kauf über Select Estates | Direktkauf vom Bauträger |
|---|---|---|
| Wer auf Ihrer Seite steht | Ihr eigener Berater von Select Estates, von der ersten Besichtigung bis zum Eigentumstitel und darüber hinaus | Das Verkaufsteam des Bauträgers, das im Interesse des Bauträgers handelt |
| Preis und Zahlungsplan | Wir verhandeln Preis, Zahlungsplan und Extras. Bauträger unterbreiten Maklern, die ihnen Käufer vermitteln, ihre besten Angebote | Sie verhandeln allein, meist ausgehend vom Listenpreis |
| Auswahl | Viele Bauträger und Projekte im direkten Vergleich | Nur die Projekte eines einzelnen Bauträgers |
| Prüfung des Bauträgers | Wir wissen, wer pünktlich fertigstellt und wer nicht. | Sie recherchieren auf eigene Faust |
| Probleme und Verzögerungen | Wir setzen uns beim Bauträger für Sie ein. Man hört auf uns, da man auch unsere nächsten Käufer gewinnen möchte. | Sie müssen sich selbst kümmern |
| Nach der Schlüsselübergabe | Mängelprüfung, Grundbuch, Versorger sowie Hilfe bei Vermietung und Wiederverkauf | Die Unterstützung endet meist mit der Übergabe |
Kauf über einen Makler wie Select Estates
Am besten für die meisten Käufer, insbesondere aus dem Ausland.
Vorteile
- Jemand an Ihrer Seite, der die Bauträger genau kennt
- Bessere Preise, Zahlungspläne oder Extras durch unsere Geschäftsbeziehungen
- Viele Projekte zum Vergleich, nicht nur eines
- Schnellere Antworten, falls Probleme auftreten
- After-Sales-Service: Mängelprüfung, Grundbuch, Vermietung und Wiederverkauf
Worauf Sie achten sollten
- Wählen Sie einen Makler, der Projekte vieler Bauträger zeigt, nicht nur eines einzelnen.
- Ein Makler ist kein Anwalt: Sie benötigen dennoch eine eigene Rechtsberatung.
- Fragen Sie jeden Makler, wie er vergütet wird
Direktkauf vom Bauträger
Kann funktionieren, wenn Sie vor Ort leben und den Markt gut kennen.
Vorteile
- Direkter Kontakt zum Bauunternehmen
- Sie sehen die hauseigenen Einführungsangebote
Nachteile
- Das Verkaufsteam arbeitet für den Bauträger, nicht für Sie.
- Niemand verhandelt in Ihrem Interesse
- Kein unabhängiger Vergleich mit anderen Projekten
- Bei Verzögerungen und Problemen sind Sie auf sich allein gestellt
- Kaum Unterstützung nach der Übergabe
Fragen von Käufern
Für die meisten Käufer ist ein Makler die bessere Wahl. Ein guter Makler vergleicht viele Projekte, verhandelt Preise und Zahlungspläne für Sie, hakt bei Verzögerungen nach und hilft nach der Übergabe. Ein Direktkauf kann sinnvoll sein, wenn Sie vor Ort leben und den Markt gut kennen.
Normalerweise nicht. Bei Neubauprojekten in Nordzypern zahlt in der Regel der Bauträger den Makler. Ein Makler, der regelmäßig Käufer vermittelt, kann oft bessere Preise oder Extras aushandeln. Fragen Sie dennoch immer, wie ein Makler bezahlt wird.
Sie kaufen eine Immobilie, bevor oder während sie gebaut wird. Meist zahlen Sie eine Anzahlung, gefolgt von Raten, und erhalten die Schlüssel nach Fertigstellung.
Ja, sofern Sie den Bauträger, die Genehmigungen und das Grundstück prüfen sowie den Vertrag innerhalb von 21 Tagen registrieren. Die meisten Probleme entstehen, wenn diese Prüfungen ausgelassen werden.
Zunächst meist ein Kat İrtifakı (Stockwerkseigentumsvormerkung). Dieser weist Ihre Einheit auf dem genehmigten Plan aus. Nach Fertigstellung des Gebäudes kann die vollständige Einzeleigentumsurkunde (Kat Mülkiyeti) ausgestellt werden.
Das hängt von Ihrem Vertrag ab. Achten Sie darauf, dass er ein festes Fertigstellungsdatum und eine Vertragsstrafe enthält, die der Bauträger bei Verzug zahlt. Ein „voraussichtliches“ Datum schützt nur den Bauträger.
Oft ja, sofern Ihr Vertrag dies zulässt. Viele Bauträger erlauben einen Wiederverkauf gegen eine Bearbeitungsgebühr, sobald Sie einen festgelegten Anteil des Preises bezahlt haben. Lassen Sie sich die Regeln schriftlich geben.
Normalerweise bei oder kurz vor der Übergabe. Die Mehrwertsteuer beträgt 5% und die Übertragungsgebühr für ausländische Käufer 9%. Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag genau regelt, wer was wann bezahlt.
Nur wenn sie in Ihrem Vertrag stehen – mit Betrag, Zahlungsstelle und Laufzeit. Eine Garantie, die nur in einer Broschüre steht, ist ein Verkaufsversprechen, kein Rechtsanspruch.
Ja. Seit Mai 2025 müssen Projekte ihre Genehmigungen und Planungszulassungen innerhalb von zwei Jahren abschließen, sonst riskieren sie deren Verlust. Zudem benötigen Bauunternehmen eine gültige Lizenz der Bauherreninnung.
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Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Bestimmungen in Nordzypern ändern sich häufig. Die Angaben entsprechen unserem Kenntnisstand vom 10. Oktober 2026. Konsultieren Sie immer einen unabhängigen Anwalt, bevor Sie unterschreiben oder Zahlungen leisten.
Wünschen Sie eine Zweitmeinung zu einem Projekt?
Nennen Sie uns den Projektnamen. Wir teilen Ihnen mit, was wir über den Bauträger wissen und worauf Sie vor der Zahlung achten sollten: ehrliche Beratung, auch wenn das bedeutet, „warten“ zu sagen.
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